SIR / SIIC / SOCIMI

Ascencio - SIR-SIIC

SIR

Depuis 2014, Ascencio bénéficie du statut de Société Immobilière Réglementée publique (SIR publique).

Principales caractéristiques :

  • Société à capital fixe et à nombre fixe de parts
  • Cotation boursière
  • Activité limitée aux placements immobiliers ; accessoirement, les SIR peuvent placer leurs actifs en valeurs mobilières
  • Maximum 20% du bilan consolidé investi dans un seul immeuble
  • Possibilité pour les filiales de droit belge de la SIR publique d’obtenir un agrément comme SIR institutionnelle
  • Endettement consolidé limité à 65% de l’actif en valeur de marché ; le montant des hypothèques ou autres sûretés ne peut dépasser 50% de la juste valeur globale des biens immobiliers et aucune hypothèque ou sûreté ne peut porter sur plus de 75% de la valeur du bien qui en est grevé
  • Règles très strictes en matière de conflits d’intérêts
  • Evaluation régulière du patrimoine par des experts immobiliers indépendants
  • Comptabilisation des immeubles à leur juste valeur
  • Exemption d’amortissements
  • Résultats (revenus locatifs et plus-values de réalisation, diminués des dépenses d’exploitation et des charges financières) exonérés d’impôt
  • Au moins 80% de la somme du résultat corrigé et des plus values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution doit obligatoirement être distribué ; la diminution de l’endettement au cours de l’exercice peut toutefois être soustraite du montant à distribuer
  • Précompte mobilier de 30% pour les personnes physiques résidant en Belgique
  • Les sociétés qui demandent leur agrément comme SIR publique ou institutionnelle ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt (exit tax), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 12,5% jusqu’au 31.12.2019 et au taux de 15% à dater du 01.01.2020.

Ce régime est régi actuellement par la loi du 12 mai 2014 (modifiée par la loi du 22 octobre 2017) et l’arrêté royal du 13 juillet 2014 (modifié par l’arrêté royal du 23 avril 2018) relatifs aux sociétés immobilières réglementées.

SIIC

Depuis 2010, Ascencio bénéficie du statut de Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC).

Ce régime fiscal permet la création en France de sociétés foncières dotées, comme le régime belge applicable à la Société, d’un régime fiscal favorable.

Ce régime permet à Ascencio de bénéficier pour sa succursale et pour ses filiales en France d’une exonération d’impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs et des plus-values qu’elle réalise, et ce, en contrepartie d’une obligation de distribution de 95% des bénéfices provenant de la localisation de ses actifs immobiliers.

Principales caractéristiques :

  • Exonération d’impôt des sociétés sur la fraction du bénéfice provenant
    • De la location d’immeubles
    • Des plus-values de cession d’immeubles
    • Des plus-values de cession de titres des filiales ayant opté pour le régime des SIIC ou dans des sociétés de personnes ayant un objet identique
    • Des produits distribués par leurs filiales ayant opté pour le régime SIIC
    • De la quote-part du bénéfice dans des sociétés de personnes exerçant une activité foncière.
  • Obligations de distribution des résultats : 95% des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs, 60% des bénéfices exonérés provenant de la cession d’immeubles, de titres de sociétés de personnes et de filiales soumises au régime SIIC, et 100% des dividendes qui leur sont distribués par leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime SIIC.
  • Lors de l’option pour le régime SIIC, paiement sur quatre ans d’une “exit tax” au taux réduit de 19% sur les plus-values latentes relatives aux immeubles détenus par la SIIC ou ses filiales ayant opté pour le régime SIIC, et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.

SOCIMI

Depuis 2022, Ascencio bénéficie du statut de « Sociedades Anónimas Cotizadas De Inversión en el Mercado Inmobiliario » (SOCIMI).

Principales caractéristiques :

  • La société mère doit avoir la forme d’une SA ou toute autre forme de société par actions pouvant être admise à la cotation sur un marché boursier européen
  • Les actions de la société mère doivent être nominatives ou il doit être permis d’identifier au moins 95 % de son actionnariat
  • L’objet de la filiale SOCIMI non cotée est l’acquisition, la vente et le développement de biens immobiliers urbains destinés à la location. La filiale SOCIMI espagnole ne peut détenir d’actions dans le capital de sociétés immobilières et doit détenir ses actifs en direct
  • Le régime espagnol SOCIMI ne prévoit pas de restrictions spécifiques en matière d’effet de levier
  • Au moins 80 % des actifs de la SOCIMI sont constitués d’“actifs éligibles” à savoir  :
    • des biens immobiliers urbains destinés à la location
    • des parcelles destinées à l’érection de biens immeubles destinés à la location (à condition que le développement commence dans un délai de trois ans suivant la date d’achat)
  • Il n’y a pas de règle de diversification des actifs et les SOCIMI ont le droit de détenir un seul actif immobilier
  • Au moins 80 % des revenus de la SOCIMI doivent provenir de la location d’actifs éligibles.
  • Par conséquent, les SOCIMI sont en mesure de développer des activités auxiliaires qui représentent moins de 20 % des revenus totaux au cours de la période d’imposition
  • Les actifs admissibles doivent être détenus par la SOCIMI pendant une période de trois ans depuis :
    • L’acquisition de l’actif
    • Le premier jour de l’exercice la société est devenue une SOCIMI, si l’actif était la propriété de la société avant de devenir une SOCIMI
  • La période d’exploitation signifie que ces actifs doivent être loués ; la période pendant laquelle l’actif figure sur le marché à louer (même s’il est vacant) sera prise en compte, avec un maximum d’un an